Neue Wohnbaustrategie soll Bau in Bayreuth ankurbeln

Im Oktober 2020 verabschiedete der Stadtrat die Bayreuther Wohnbaustrategie, wie Baureferentin Urte Kelm dem Ausschuss mitteilte. Ziel war eine nachhaltige Sicherung eines ausreichenden und sozial ausgewogenen Wohnungsangebots. Wer in Bayreuth neu baut, sollte einen Teil der Wohnungen als günstige Sozialwohnungen anbieten. Dafür nutzte die Stadt staatliche Fördergelder, die Einkommensorientierte Förderung, kurz EOF.

Bauunternehmen erhielten Zuschüsse vom Freistaat Bayern und verpflichteten sich im Gegenzug, einen Teil der Wohnungen für 25 Jahre günstig zu vermieten. Diese Verpflichtungen wurden vertraglich festgehalten und im Grundbuch gesichert. Erste Projekte wie in Moritzhöfen oder auf dem Zapf-Areal zeigten, dass das Modell funktioniere.

Förderunsicherheit bremst den Wohnungsbau aus

Inzwischen haben sich die Rahmenbedingungen grundlegend verändert, so Kelm. Fördergelder stehen nicht mehr verlässlich zur Verfügung. Ob, wann und in welcher Höhe Mittel nach Bayreuth fließen, lässt sich kaum noch planen. Die Stadt hat darauf keinen Einfluss.

Das führt zu einem konkreten Problem. Bauunternehmen wollen keine Verträge unterschreiben, wenn Verpflichtungen von unsicheren Förderzusagen abhängen. Projekte kommen ins Stocken und neue Bauvorhaben werden nicht umgesetzt.

Oberbürgermeister Thomas Ebersberger machte im Ausschuss deutlich, dass gestiegene Zinsen und Baukosten die Mieten in den vergangenen Jahren deutlich erhöht haben. Größere Projekte mit über 100 Wohneinheiten seien ohne Förderung kaum noch wirtschaftlich realisierbar.

Neue Strategie soll Planungssicherheit schaffen

Die neue Wohnbaustrategie setzt auf mehr Verlässlichkeit. Investoren sollen nicht mehr von unklaren Förderzusagen abhängig sein. Stattdessen können sie zwischen drei Modellen wählen und ihre Projekte entsprechend kalkulieren.

Die klassische Sozialwohnung mit Förderung bleibt bestehen. Zusätzlich führt die Stadt ein Modell für „mietpreisgedämpfte Wohnungen“ ein. Dabei müssen zehn Prozent der Bruttogeschossfläche für 20 Jahre zu einer Miete angeboten werden, die mindestens 20 Prozent unter dem Mietspiegel liegt. Diese Wohnungen richten sich vor allem an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein.

Das Modell soll einen sozialen und gesamtgesellschaftlichen Mehrwert schaffen. Da Investoren dafür keine Fördermittel erhalten, sind Quote und Bindungsdauer bewusst niedriger angesetzt.

Als dritte Möglichkeit können Investoren ein alternatives Wohnkonzept umsetzen, das einen vergleichbaren sozialen Nutzen bietet. Dazu zählen etwa barrierefreie Quartiere, Seniorenwohnen mit Betreuung oder Räume für gemeinschaftliche Nutzung. Diese Variante wird nur im Einzelfall genehmigt.

Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Projektgröße. Bei üblichen Vorhaben gilt eine Quote von 20 Prozent für geförderte Wohnungen. Bei sehr großen Projekten ab 30.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche sinkt die Quote auf 15 Prozent. Damit soll verhindert werden, dass Fördermittel an wenigen Standorten gebunden werden und sich soziale Schwerpunkte bilden.

Die Regelungen greifen ab einer Bruttogeschossfläche von 2.000 Quadratmetern im Geschosswohnungsbau. Einfamilienhäuser sowie Doppel- und Reihenhäuser sind ausgenommen. Für die Umsetzung neuer Bauprojekte gelten Fristen von fünf bis zehn Jahren.

Debatte zwischen sozialem Anspruch und Investoreninteressen

Im Ausschuss zeigte sich die bekannte Spannung zwischen sozialpolitischen Zielen und wirtschaftlicher Umsetzbarkeit.

Thomas Bauske von der SPD betonte, dass Bund und Länder stärker in die Verantwortung genommen werden müssten. Sabine Steininger von den Grünen stimmte dem zu und sprach sich für längere EOF-Bindungsfristen auf Bundes- und Landesebene (40 statt 25 Jahre) aus, um gemeinnützige Wohnungsunternehmen wie GEWOG und GBW zu stärken.

Karsten Schieseck von der BG warnte vor zu hohen Anforderungen, um Investoren nicht abzuschrecken, und betonte zugleich die soziale Pflicht der Stadt. Er sprach sich positiv über den „dynamischen Weg“ aus, den die Stadt mit den Änderungen einschlägt. Helmut Parzen von der CSU bezeichnete den Vorschlag der Verwaltung auch als ausgewogenen Kompromiss. Mehr Wohnraum könne langfristig auch zu niedrigeren Mieten führen.

Antrag auf höhere Quote scheitert

Ein Antrag von Johanna Schmidtmann (Die Grünen), die Quote für mietpreisgedämpfte Wohnungen von 10 auf 20 Prozent zu erhöhen, fand keine Mehrheit. Die Verwaltung argumentierte, dass zu hohe Anforderungen Projekte verhindern könnten. Ohne Neubau gebe es auch keinen zusätzlichen Wohnraum.

Einstimmige Empfehlung an den Stadtrat

Der Ausschuss beschloss die Fortschreibung einstimmig und empfiehlt dem Stadtrat die Zustimmung. Bei einem Beschluss wird die Verwaltung auf dieser Grundlage künftige Verträge ausarbeiten.