Bayreuther Mietspiegel 2026: Stadtrat gibt grünes Licht für Neufassung

Warum ein neuer Mietspiegel?

Ein qualifizierter Mietspiegel ist mehr als nur eine statistische Übersicht. Er dokumentiert die ortsübliche Vergleichsmiete, also das, was in den letzten sechs Jahren für vergleichbaren Wohnraum neu vereinbart oder angepasst wurde.

• Transparenz: Er macht das Preisgefüge auf dem freien Wohnungsmarkt sichtbar.
• Rechtssicherheit: Er hilft, langwierige Streitigkeiten zwischen Mietparteien zu vermeiden.
• Begründung: Vermieter benötigen ihn für Mieterhöhungsverlangen; Mieter zur Überprüfung ihrer Kaltmiete.

Nach vier Jahren ist die Stadt gesetzlich verpflichtet (§ 558d BGB), den Mietspiegel komplett neu zu erstellen. Wir fassen die wichtigsten Fakten, Methoden und Auswirkungen für zusammen.

Die Zahlen im Fokus: So entwickeln sich die Mieten

Die Auswertung der 1.300 Datensätze liefert ein klares Bild der aktuellen Mietpreissituation in Bayreuth. Die durchschnittliche Nettokaltmiete zeigt dabei eine kontinuierliche, aber moderate Steigerung:

• Durchschnittliche Nettokaltmiete 2026: Diese liegt nun bei 8,24 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einer Steigerung von 2,7 Prozent gegenüber der letzten Indexfortschreibung von 2024 (8,02 Euro). Zum Vergleich: Bei der Erstaufstellung im Jahr 2022 lag der Wert noch bei 7,07 Euro.
• Bestandsmieten: Bei laufenden Mietverhältnissen liegt der Durchschnitt mit 6,63 Euro deutlich unter dem Gesamtschnitt.
• Neuvertragsmieten: Wer heute eine Wohnung neu anmietet, muss tiefer in die Tasche greifen. Hier liegt das arithmetische Mittel bereits bei 9,11 Euro pro Quadratmeter.

Datenerhebung: So wurde gerechnet

Für die Neuaufstellung 2026 hat die Stadt Bayreuth erneut das Hamburger „ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung“ beauftragt. Die Datengrundlage ist solide:

• Befragung: Seit September 2025 wurden Mieter und Vermieter umfangreich befragt.
• Rücklauf: Rund 1.300 Datensätze flossen in die finale Auswertung ein.
• Methodik: Angewendet wurde das bewährte „Regensburger Modell“. Diese statistische Methode berechnet eine Basismiete und passt diese durch gewichtete Zu- oder Abschläge präzise an.

So wird die ortsübliche Miete ermittelt

Die Berechnung der individuellen Vergleichsmiete für Wohnungen zwischen 20 m² und 150 m² folgt einem klaren dreistufigen Prinzip:

• Das Basis-Nettomietniveau: Zuerst wird der Grundwert pro Quadratmeter allein auf Basis der Wohnfläche ermittelt.
• Qualitätsmerkmale: Im zweiten Schritt werden Besonderheiten der Wohnung bewertet. Hierzu zählen die Lage, die Ausstattung (z. B. Bad-Standard), die Beschaffenheit und das Baujahr. Je nachdem, ob ein Merkmal im Bayreuther Vergleich über- oder unterdurchschnittlich oft vorkommt, gibt es Punkte für Zu- oder Abschläge.
• Individuelle Berechnung: Aus dem Basiswert und den Qualitätsmerkmalen ergibt sich schließlich die exakte ortsübliche Vergleichsmiete für das jeweilige Objekt.

Wichtig: Der Mietspiegel bezieht sich ausschließlich auf die Nettokaltmiete. Kosten für Garagen, Stellplätze oder Möblierungszuschläge sind darin nicht enthalten und müssen separat betrachtet werden.

Geltungsbereich und Ausnahmen

Nicht jede Unterkunft fällt unter den Mietspiegel. Ausgenommen sind unter anderem:

• Preisgebundener Wohnraum (Sozialwohnungen).
• Studenten- und Jugendwohnheime.
• Wohnraum zur vorübergehenden Nutzung.
• Gewerblich genutzte Räume oder möblierte Zimmer.

Schon gelesen? Der Kreisausschuss Bayreuth hat heute einer Investition in den Katastrophenschutz zugestimmt.

Die Mietpreisbremse in Bayreuth

Da Bayreuth als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt, bleibt die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 aktiv. Das bedeutet: Bei einer Neuvermietung darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten lediglich für Neubauten (nach Okt. 2014), umfassende Modernisierungen oder wenn die rechtmäßige Vormiete bereits höher war.

Nach der heutigen Befürwortung im Sozialausschuss wandert die Vorlage nun final in den Stadtrat. Die abschließende Behandlung ist für die Sitzung am 25. März 2026 vorgesehen. Mit dem Beschluss des Stadtrats tritt das neue Werk dann pünktlich zum Mai in Kraft und löst die bisherige, per Index fortgeschriebene Fassung ab.

Die erhobenen Daten dienen zudem als Basis für das „Schlüssige Konzept“, welches die Angemessenheit von Unterkunftskosten für Bezieher von Sozialleistungen (SGB II/XII) definiert.