Wie bekommt man einen günstigen Anschluss-Kredit für das Baudarlehen?

Was wird unter einer Anschlussfinanzierung verstanden?

Bei einem klassischen Annuitätendarlehen, wie es bei einer Baufinanzierung zum Zuge kommt, werden die Zinssätze über einen Zeitraum von 5,10,20 oder mehr Jahre festgelegt. Wenn beim Abschluss des Immobilienkredits keine Volltilgung vereinbart wurde, bleibt nach Ablauf der Zinsbindung eine Restschuld übrig.

Damit die Zinssicherheit bestehen bleibt, empfiehlt sich ein Anschluss-Kredit, um diese Schulden zu tilgen. Ansonsten wird der Immobilienkredit in ein Darlehen umgewandelt, welches mit variablen Zinssätzen ausgestattet ist, die Kalkulation erschwert und mit höheren Kosten einhergehen kann.

Welchen Einfluss haben Zinsen auf einen Anschluss-Kredit?

Die zukünftige Zinsentwicklung hat nicht zu vernachlässigende Auswirkungen auf den Anschluss-Kredit. Dabei geht es darum, den richtigen Zeitpunkt für das Anschlussdarlehen zu erwischen und um die Frage, wie lange die neue Zinsbindung ausfallen soll. Drei Szenarien sind möglich:

• Die aktuellen Bauzinsen liegen unter dem jetzigen Sollzins: Üblicherweise ist das ein günstiger Zeitpunkt für einen Anschluss-Kredit. Oft lohnt es sich jedoch, etwas länger zu warten, falls die Zinsen noch weiter fallen.
• Der derzeitige Bauzins liegt auf dem gleichen Niveau wie die jetzige Zinsbindung: Dabei ist die Frage von Bedeutung, ob steigende oder sinkende Zinsen erwartet werden. Stehen steigende Zinsen in Aussicht, sollte sofort gehandelt werden. Stehen die Vorzeichen eher auf fallenden Zinsen, ist es besser, noch etwas abzuwarten.
• Die momentanen Bauzinsen liegen höher als bei der aktuellen Zinsbindung: Üblicherweise sollte bei einer solchen Konstellation mit einem Anschluss-Kredit noch gewartet werden. Allerdings ist es möglich, dass die Bauzinsen weiter steigen, weshalb dann ein zügiger Abschluss von Vorteil ist.

Wann sollte die Anschlussfinanzierung angegangen werden?

Experten empfehlen, sich spätestens fünf Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung mit dem Thema zu befassen. Zwar schickt die kreditgebende Bank etwa 3 Monate vor Beendigung ein neues Angebot. Üblicherweise ist dieser Zeitraum aber zu kurz, um ein günstigeres Angebot zu finden.

Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung wird dann notwendig, wenn die Sollzinsbindung der aktuellen Immobilienfinanzierung ausläuft und noch eine Restschuld besteht. Dabei ist es ratsam, sich rechtzeitig mit einem Vergleich über die besten Angebote zu informieren. Zur Ausgestaltung des Anschluss-Kredits können Immobilienbesitzer zwischen drei Optionen wählen.

Anschluss-Kredit über Prolongation

Unter einer Prolongation wird die Verlängerung des bisherigen Darlehens verstanden. Dabei passt die Bank allerdings die Zinsen für die neue Sollzinsbindung an. Es wird üblicherweise keine neue Bonitätsprüfung notwendig.

Es ist wichtig, das neue Angebot der Hausbank zu überprüfen. Nicht selten bieten andere Geldhäuser bessere Konditionen, zumal dann, wenn sie damit einen Neukunden gewinnen können.

Vorteile:

• Eine Prolongation ist mit wenig bürokratischen Aufwand verbunden, weil der Bank die notwendigen Unterlagen schon zur Verfügung stehen.
• Es wird keine erneute Bonitätsprüfung notwendig.
• Es entstehen keine Kosten für eine Änderung im Grundbuch.

 Nachteile:

• Oft bieten andere Banken bessere Konditionen.
• Nicht selten verlangt die Hausbank einen höheren Zinssatz als Institute, die mit Angeboten ihren Kundenstamm erweitern möchten.
• Eventuelle Sondervereinbarungen werden nicht automatisch übernommen.

Anschluss-Kredit über Umschuldung

Sind die Konditionen bei einem anderen Anbieter besser, ist es möglich, die Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank abzuschließen und umzuschulden. Dadurch können eventuell niedrigere Zinsen und günstigere Konditionen ausgehandelt werden. Ein Bankenwechsel ist zwar mit Kosten verbunden, welcher allerdings auf lange Sicht aufgrund günstigerer Ratenzahlungen ausgeglichen werden kann.

Vorteile:

• Aufgrund der Vielzahl der Anbieter ist es wahrscheinlich, dass ein niedrigerer Zinssatz als bei der bisherigen Bank erzielt werden kann.
• Obendrein können bei einem Bankenwechsel meist bessere Konditionen ausgehandelt werden.

Nachteile:

• Es entstehen Kosten durch die Übertragung oder Abtretung der Grundschuld.
• Ein neuer Bonitätsnachweis wird notwendig.

Anschluss-Kredit über Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen lässt sich bis zu 66 Monate vor Ablauf der Zinsbindung abschließen. Der Vorteil besteht darin, einen günstigen Zinssatz in der Zukunft zu nutzen. Wie bei der herkömmlichen Baufinanzierung handelt es sich dabei um ein Annuitätendarlehen, welches sich durch gleichbleibende Raten auszeichnet.

Ein Forward-Darlehen eignet sich besonders in Zeiten wie heute, in denen mit steigenden Zinsen zu rechnen ist. Wird dagegen mit einem Umfeld gerechnet, das auf sinkende Zinsen hinweist, sollte von dieser Form des Anschluss-Kredites Abstand genommen werden.

Vorteile:

• Niedrige Zinsen können schon fünfeinhalb Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung gesichert werden.
• Die Planungssicherheit wird erhöht.
• Es werden keine Bereitstellungsgebühren berechnet.

Nachteile:

• In der Regel wird ein Forward-Zuschlag fällig.
• Ein Forward-Darlehen ist bindend, auch wenn die Zinsen in Zukunft fallen.

Welche Zinssätze sind derzeit üblich?

Die Zinsen für eine Baufinanzierung sind im letzten Jahr rasant gestiegen. Im Vergleich zum Zinssatz vor 10 oder 20 Jahren liegen sie allerdings immer noch auf einem gemäßigten Niveau. Im Februar 2023 bewegte sich der Zinssatz für Bauvorhaben um etwa 3,5 Prozent. Anfang des jetzigen Jahrhunderts waren noch 4 Prozent üblich.

Als Problem dabei könnten sich die Erwartungen der Experten herausstellen, die davon ausgehen, dass sich in diesem Jahr der Zinssatz auf 5 Prozent oder mehr erhöhen könnte. Daher wird derzeit geraten, einen Anschluss-Kredit so zeitig wie möglich in Angriff zu nehmen.

[Infografik]

Mit welchen Kosten ist bei einer Anschlussfinanzierung zu rechnen?

Für das Modell der Prolongation werden im Normalfall keine Gebühren berechnet. Bei einer Umschuldung muss eine bestehende Grundschuld auf die neue Bank übertragen werden.

Wenn die Grundschuld gelöscht und neu beantragt wird, werden hohe Gebühren fällig. Bei einer Kreditsumme von 100.000 € fallen 200 € für die Löschung an. 663 € schlagen für den Neueintrag zu Buche. Bei einer Grundschuldabtretung fallen bei gewähltem Beispiel nur 200 € Kosten an, die in vielen Fällen von der neuen Bank übernommen werden.

Wer sich für ein Forward-Darlehen entscheidet, muss neben den Kosten für die Grundschuldübertragung mit einem um etwa 0,02 Prozent erhöhten Zins rechnen.

Wie kann ein Anschlussdarlehen gekündigt werden?

Ein Immobiliendarlehen wie ein Anschluss-Kredit lässt sich nicht ohne weiteres kündigen.  Allerdings besitzen viele Verträge ein Sonderkündigungsrecht, das nach 10 Jahren in Anspruch genommen werden kann.

Natürlich kann ein Anschlussdarlehen gekündigt werden, wenn der Eigentümer die Immobilie verkaufen möchte. Auch im Falle eines nachträglich erhöhten Finanzierungsbedarfs aufgrund einer Sanierung oder eines Umbaus, den die Bank nicht mittragen möchte, lässt sich ein Anschluss-Kredit vorzeitig kündigen.

Anschlussfinanzierung – was ist zu beachten?

Die Suche nach einem Anschlussdarlehen kann sich kompliziert gestalten. Mit der Berücksichtigung der folgenden Tipps können die größten Hürden umgangen werden:

• Die Problematik Anschluss-Kredit frühzeitig angehen und Angebote ermitteln.
• Sonderkündigungsrechte wahrnehmen, um bessere Konditionen auszuhandeln.
• Eventuelle Ersparnisse bei der Anschlussfinanzierung sollten in eine höhere Tilgung investiert werden.
• Bei einem niedrigen Zinsniveau ist auf eine lange Zinsbindung zu achten.
• Die Abtretung der Grundschuld ist einer Grundschuldüberschreibung vorzuziehen.