Das Übergabeprotokoll beim Auszug des Mieters

Ich hoffe nur, dass er auch beim Einzug ein detailliertes Protokoll ausgefertigt hat, denn sonst wird die Beweislage im Falle von Streitigkeiten über den Zustand der Mietsache bei der Rückgabe der Wohnung schwierig.

In diesem Zusammenhang gebe ich aus meiner über vier jahrzehntelangen Erfahrung ein paar wertvolle Tipps, damit der Verwender des Protokolls, das ist in der Regel der Vermieter, seine Rechte wahrnehmen kann.

Der Gesamteindruck der Wohnung

Der Vermieter verschafft sich beim Rückgabetermin zunächst einen Gesamteindruck vom Zustand der Wohnung, begeht alle Räume und fängt dann an, die einzelnen Zimmer zu beurteilen. Wenn der äußere Eindruck nicht täuscht und die Wohnung insgesamt als sauber zu bezeichnen ist, dann fällt die Bewertung und Begutachtung der einzelnen Zimmer leichter.

Die Detailansicht der einzelnen Räume

Am besten man geht systematisch vor, d.h. zunächst sollten die Wände, die Decken und der Fußboden begutachtet werden. Sollten hier Mängel vorhanden sein, wird das im Protokoll schriftlich festgehalten und zwar möglichst detailliert, manchmal auch mit dem Meterstab und einem entsprechenden Foto, das man davon anfertigt.

Die Sauberkeit der Wohnung

Jeder Vermieter möchte seine Wohnung so zurückhaben, dass sie auch gleich wieder in dem vorhandenen Zustand weitervermietet werden kann. Sollte die Wohnung nicht, wie im Mietvertrag vereinbart, geputzt sein, so ist der Vermieter gehalten, dem Mieter eine angemessene Nachfrist zu setzen. In der Regel reichen drei bis fünf Tage. Das Problem dabei ist, dass Wohnungsrückgabe und -übergabe oft an einem Tag oder gleichzeitig stattfinden. Dann wäre es angebracht mit dem einziehenden Mieter eine Vereinbarung zu treffen, dass dieser die Arbeiten gegen eine noch zu vereinbarenden Geldbetrag übernimmt. Ansonsten wird es schwierig, weil sich dann die Übergabe an den neuen Mieter verzögert und das kann richtig teuer werden.

Die Details bei der Überprüfung der Sauberkeit

Mieter und Vermieter sind sich in der Regel nicht unbedingt einig darüber, wie hoch der Grad der Reinlichkeit bei der Übergabe zu sein hat. Dazu haben die deutschen Gerichte schon mal eine Rechtsmeinung geäußert. Der Grad der Reinlichkeit hat dem Standard einer Neubauwohnung vor Erstbezug zu folgen. Das nennt man im Fachjargon „feingereinigt“, aber mittlerer Art und Güte, was immer auch das heißen mag. Im Klartext übersetzt würde ich sagen, peinlichst und penibel sauber geht nicht, aber normal gereinigt wie man das beim eigenen Frühjahrsputz ausführt, wäre für mich als Praktiker ok. Übrigens: Fenster sind innen und außen zu reinigen, ebenso die Fensterlaibungen, die Fensterrahmen und auch die Türrahmen und Türblätter. Bei den Steckdosen empfiehlt sich der Blick dahingehend, dass diese nicht überstrichen sein dürfen, ebenso die Gurtbänder der Rollos.

Die Ablesung der Zähler von Strom, Wasser, Gas usw.

Manchmal erleben Mieter nach dem Auszug eine Überraschung, wenn sie die Nebenkosten-Abrechnung des letzten Jahres nach dem Auszug erhalten, denn wenn die Zählerstände nicht richtig abgelesen worden sind, hat man ein Problem mit der Beweisführung. Ich rate deshalb dringend, alle vorhanden Zählerstände zu fotografieren. Beim Stromzähler dürfen die Stellen nach dem Komma (meist in eine Klammer gesetzt) nicht an die Stromversorger weitergemeldet werden, sonst kann es sein, dass der Mieter deshalb einen Verbrauch in Rechnung gestellt bekommt, der er nicht verursacht hat. Das gleiche gilt für die Wasserzähler. Sollte eine Abrechnungsfirma damit beauftragt werden, bewahrt man das schriftliche Ableseprotokoll sorgfältig auf. Das ist das einzige Beweismittel, wenn etwas nicht korrekt berechnet wurde.

Geräte überprüfen

Sollten sich in der Wohnung elektrische Geräte befinden, z. B. Herd, Spülmaschine, Dunstabzugshaube, Lüftungsanlage usw. befinden, bitte überprüfen, auch auf Sauberkeit. Bei Lüftungsgittern sollte der Staub entfernt sein.

Die Schlüssel

Der Mieter hat alle Schlüssel zurückzugeben, die er vom Vermieter erhalten hat. Schlüssel, die er auf eigene Kosten zusätzlich hat anfertigen lassen, hat er ebenso entschädigungslos an den Vermieter zurückzugeben. Sollten Schlüssel fehlen, ist dies im Protokoll zu vermerken mit dem Hinweis auf die ungefähren Kosten, denn in der Regel hat der Vermieter die fehlenden Schlüssel nachzumachen und darf die Kosten von der Kaution abziehen.

Das Kellerabteil

Kellerräume sind besenrein zurückzugeben, es sind keine Malerarbeiten durchzuführen. Sollte der Keller ein Fenster mit Lichtschacht haben, bitte ebenfalls reinigen. Der Mieter sollte vor Auszug besonders darauf hingewiesen werden, denn daran denkt in der Regel keiner.

Umzugsadresse und Ummeldung

Der Mieter ist verpflichtet, die neue Adresse bekanntzugeben, damit das Mietverhältnis ordentlich abgewickelt werden kann. Außerdem ist es ratsam, bei der Post einen Nachsendeauftrag zu erteilen und auch dem Nachmieter zu bitten, evtl. Post nachzusenden.

Unterschrift zum Protokoll

Es hat Fälle gegeben, in denen sich der Mieter geweigert hat, das Protokoll zu unterschreiben. Deshalb ist es ratsam, dass der Vermieter einen nicht mit ihm verwandten Zeugen mit zur Übergabe nimmt, wenn der Vermieter ahnt, dass es Probleme bei der Rücknahme geben könnte. Vermieter und Mieter sollten jeweils eine Ausfertigung des Protokolls bekommen. Der Zeuge sollte das Protokoll ebenfalls mit unterschreiben.

Ummeldung bei den Energieversorgern und sonstigen Firmen, die der Mieter beauftragt hat

Nachdem der Mieter i.d. Regel einen direkten Vertrag mit dem Energieversorger
geschlossen hat, ist er auch verpflichtet, sich um das Abmelden zu kümmern. Das gleiche gilt auch für evt. Verträge für Telefon, Internet usw.

Kaution

Der Mieter wird sich immer nach der Kaution erkundigen, denn er möchte diese so schnell wie möglich zurückhaben. Wenn es triftige Gründe für einen Abzug gibt, wie z.B. zu erwartende Nebenkosten-Nachzahlungen, Reparaturkosten für Mängel an der Mietsache usw., so kann der Vermieter einen angemessenen Einbehalt bis zu sechs Monaten nach dem Ende des Mietverhältnisses machen. Sollte der Einbehalt zu Unrecht vorgenommen werden, kann der Mieter vor dem Gericht seine Ansprüche geltend machen. Ob er Recht bekommt, steht wieder auf einem anderen Blatt.

Resümee

Wenn sich Vermieter und Mieter auf gleicher kommunikativer Ebene begegnen, wäre die Abwicklung des Mietverhältnisses kein Problem. Sollte dies nicht der Fall sein, ist eine Diskussion unumgänglich. Lassen Sie dabei die Kirche im Dorf, sagte mal eine Bundesrichterin anlässlich eines Vortrages zu den Anwesenden, als es um die Abwicklung des Mietverhältnisses ging. Im übertragenen Sinn heißt das, gehen sie vernünftig miteinander um, den Streit kostet nur Zeit und Geld und machmal lohnt sich die Mühe nicht. Man muss nicht immer ums Prinzip streiten, das machen nur Beteiligte ohne entsprechende Großzügigkeit. Zum Schluss noch eine Erkenntnis:
Erwarten Sie vom Mieter keine Neubauwohnung, für Vermieter bleibt immer ein Rest, um den er sich selbst kümmern muss.