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Der Mieter hat bei Auszug den Zustand der Wohnung zum Mietbeginn zu beweisen!

von Hans Werner Gloßner

Wer schon länger Mieter (z.B. 10 Jahre und länger) ist und einen Mietvertrag abgeschlossen hat, in dem eine ungültige Schönheitsreparaturklausel vereinbart wurde, kann seine Wohnung im besenreinen Zustand zurückgeben.

Symbolfoto: Pixabay

Ob die vorgenannte Klausel gültig ist, sollten Sie im Zweifel von einem Immobilienspezialisten oder Fachanwalt für Mietrecht überprüfen lassen.

Der Bundesgerichtshof (BGH v. 30.01.24 – VIII ZB 43/23 hat dazu ein interessantes Urteil gefällt, das besagt:

Eine Vertragsklausel, dass die Schönheitsreparaturen zum Mietende durchzuführen sind, ist ungültig, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig und ohne angemessenen Ausgleich (nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) zu Mietbeginn übergeben wurde. Die Darlegungs- und Beweislast hierzu treffe den Mieter.

Wie kann man den Zustand zu Mietbeginn beweisen? Ganz einfach, in dem man die Wohnung bei der Übergabe ganzheitlich fotografiert, am besten mit einem anwesenden, nicht verwandten Zeugen, der den Zustand bei der Übergabe bestätigen kann. Insbesondere sind folgende Kriterien zu beweisen: Sind die Wände und Decken zu Mietbeginn gestrichen worden, sind Abnutzungs- oder anstehende Reparaturen ausgeführt und zuletzt welchen Gesamteindruck macht die Wohnung.

Ich rate jedem Mieter und auch Vermieter die Dokumentation in Wort (siehe Übergabeprotokoll) und Bild festzuhalten. Digitalfotos sind dabei eine große Hilfe, die man heutzutage bereits mit einem Handy mit guter Auflösung anfertigen kann. Von jedem Raum sollten mindestens 4-6 Fotos (Wände, Decken, Fußboden) angefertigt werden, im Bad können es ruhig ein paar mehr Aufnahmen sein, weil die Sanitärgegenstände, die Badewanne, die Duschkabinen, die WC-Deckel, die Löcher in den Fliesenwänden usw. gute Motive bilden, um den Gesamtzustand zu dokumentieren. Bitte achten Sie darauf, dass die Bilder hell und eine entsprechende Tiefenschärfe haben, denn nur detaillierte und aussagekräftige Fotos mit entsprechender Ausleuchtung sind gute Beweismittel für den Zustand einer Wohnung.

Sollte man sich eines vermittelnden Maklers bedienen, so erwarte ich von ihm, dass er die Rolle eines unabhängigen Zeugen und Mediators übernimmt und im Zweifel darüber aufklärt, was Mieter und Vermieter zu tun oder zu lassen haben.