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Echtes und unechtes Forward-Darlehen: Das ist der Unterschied

von Redaktion

Die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt mit stark sinkenden Zinsen in den letzten 10-12 Jahren hat für viele große Veränderungen gesorgt. Dies gilt nicht nur für Verbraucher, die eine Immobilie kaufen oder mieten möchten. Auch Immobilienbesitzer, die davor ein Haus oder eine Wohnung angeschafft und dafür eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, stehen vor neuen Möglichkeiten.

Dabei geht es in erster Linie um die Anschlussfinanzierung, die nach Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen wird. Sollte die Zinsbindung noch nicht abgelaufen sein, ergibt sich das Problem, dass sich die neuen Niedrigzinsen auf herkömmlichem Weg nicht für die Anschlussfinanzierung nutzen lassen. Mit einem Forward-Darlehen ist dies jedoch möglich. Wir zeigen, was ein Forward-Darlehen ist und worin sich ein echtes und ein unechtes Forward-Darlehen unterscheiden.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Beim Forward-Darlehen handelt es sich um eine noch recht junge Kreditform, die einige Besonderheiten aufweist. Das Hauptmerkmal liegt darin, dass potenzielle Kreditnehmer bereits heute ein Darlehen aufnehmen, welches sie allerdings erst in einigen Jahren nutzen. Die Vorteile sind dabei klar ersichtlich:

  • Planungssicherheit in Bezug auf die Zinsen
  • Das heutige Zinsniveau für die Zukunft sichern

Die Kreditform erfreut sich genau deswegen einer wachsenden Beliebtheit. Viele Immobilienbesitzer möchten sich das aktuelle rekordverdächtig niedrige Zinsniveau durch ein Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung in der Zukunft sichern. Das Ganze funktioniert so:

  1. Der Kreditnehmer schließt das Darlehen zum aktuellen Zinssatz ab.
  2. Die Darlehenssumme wird pünktlich zum Ende der Laufzeit der ursprünglichen Baufinanzierung (bis zu 5,5 Jahre in der Zukunft) ausgezahlt und löst diese ab.
  3. Der Kreditnehmer zahlt für das Forward-Darlehen erst mit der Auszahlung Zinsen und Tilgung.

Was ist bei einem Forward-Darlehen zu beachten?

Forward-Finanzierungen sind in der Praxis eine sehr hilfreiche Angelegenheit, die viele Vorzüge mit sich bringt. Trotzdem sollten Kreditnehmer beim Abschluss einige Aspekte beachten:

  1. Die „Wartezeit“ kostet Geld

Wer ein Forward-Darlehen abschließt, muss für die Bereitstellungszeit (Wartezeit bis zur Auszahlung) zusätzliche Kosten einkalkulieren. Die Kreditanbieter rechnen dies mit einem Zinsaufschlag ab, der je nach Länge der Wartezeit (1-5,5 Jahre) variiert. Je länger die Wartezeit, desto höher der Zinsaufschlag. Pro Monat werden je nach Anbieter zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten zusätzlich berechnet.

  1. Die Konditionen variieren von Anbieter zu Anbieter

Wie bei allen anderen Finanzierungen auch variieren die Konditionen je nach Bank. Dies gilt zum einen für den Zinsaufschlag, aber auch für den Grundzinssatz. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich vorher verschiedene Angebote anzuschauen und am Ende eine fundierte Entscheidung zu treffen. So lassen sich die Kosten niedrig halten. Darüber hinaus sollten Interessenten auch die mögliche Forward-Periode (Wartezeit) im Blick behalten. Nicht jeder Anbieter stellt dabei einen Zeitraum bis 5,5 Jahren zur Verfügung.

Achtung: Ein Forward-Darlehen ist genauso verbindlich wie alle anderen Kreditverträge. Ist das Darlehen also vereinbart, muss der Kunde die Finanzierung zum festgelegten Zeitraum auch in Anspruch nehmen. Liegen die Zinsen zu diesem Zeitpunkt noch niedriger als der vereinbarte Zinssatz, kann das Forward-Darlehen am Ende sogar ein Minus-Geschäft werden.

Was unterscheidet ein echtes und ein unechtes Forward-Darlehen?

Ein echtes Forward-Darlehen funktioniert genau wie oben beschrieben: Der Kreditnehmer schließt die Finanzierung für einen Zeitpunkt in der Zukunft zu einem jetzt vereinbarten Zinssatz ab. Die Zins- und Tilgungszahlungen sowie die neue Zinsbindung beginnen mit der Auszahlung des Darlehens.

Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung hingegen sofort, auch wenn der Zeitpunkt der Auszahlung in der Zukunft liegt. Die Wartezeit wird dabei mit einer bereitstellungsfreien Zeit überbückt. Diese ist heute bei vielen herkömmlichen Baufinanzierungen Teil der Leistungen und kann zwischen 3 und 18 Monaten dauern. Bei echten und unechten Forward-Darlehen sind hingegen bis zu 5 Jahren möglich.

Der größte Unterschied liegt dabei in der Länge der Planungssicherheit. Ein Forward-Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren und einem Auszahlungszeitpunkt bietet insgesamt 20 Jahre Planungssicherheit in der Zukunft.

Die folgende Tabelle zeigt den Unterschied beim unechten Forward-Darlehen:
Echtes Forward-DarlehenUnechtes-Forward-Darlehen
AbschlussAugust 2021August 2021
Wartezeit5 Jahre5 Jahre
AuszahlungAugust 20265 Jahre
Zinsbindung15 Jahre15 Jahre
Beginn ZinsbindungAugust 2026August 2021
Beginn ZinsbindungAugust 2026August 2036
Tabelle 1: Auswirkungen der Unterschiede zwischen echten und unechtem Forward-Darlehen

Diesen Nachteil bei der kürzeren Planungssicherheit macht das unechte Forward-Darlehen allerdings bei den Kosten wett. Hierfür fällt im Normalfall ein deutlich geringerer Zinsaufschlag an als bei der herkömmlichen Forward-Variante. Aus diesem Grund sollten sich Kreditnehmer stets überlegen, welchen Zeitraum sie noch für ihre Anschlussfinanzierung benötigen. Anhand dieser Frage wird deutlich, welche Variante am Ende eher infrage kommt.

Forward-Darlehen: Große Hilfe für eine günstige Anschlussfinanzierung

Unter dem Strich lässt sich festhalten, dass ein Forward-Darlehen eine große Hilfe darstellt. Dies ist immer dann der Fall, wenn die eigene Baufinanzierung noch länger läuft, aber das Zinsniveau gerade auf einem niedrigen Niveau liegt. Dann können Kreditnehmer sich dieses Zinsniveau nämlich für die Zukunft sichern. Wer dabei die verschiedenen Angebote vergleicht und checkt, ob eher ein echtes oder unechtes Forward-Darlehen infrage kommt, macht letztlich alles richtig.

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