Haus verkaufen in Bayern: So verkaufen Sie Ihr Haus trotz Trendwende zum Bestpreis

Nach mehr als einer Dekade stetigen Wachstums hat sich das Klima am bayrischen Immobilienmarkt verändert. Der lange verwöhnte Markt zeigt erste Eintrübungen. Um als Verkäufer oder Verkäuferin den bestmöglichen Preis zu erzielen, kommt es vor allem auf eine genaue Schätzung an, die nicht mit bundesweiten Daumenregeln hantiert, sondern von Kompetenz und regionaler Marktkenntnis zeugt, meint Gastautorin Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid-Immobilienbewertung.

Was ist mein Haus heute noch wert? Ist der Preis für eine Immobilie in Mittelfranken angemessen? Diese und ähnliche Fragen stellen sich derzeit viele Menschen im Freistaat, die die eigene oder geerbte Immobilie jetzt veräußern müssen. Der Markt läuft, anders als in den vergangenen mehr als zehn Jahren, seit Beginn des Ukraine-Konflikts, den wirtschaftspolitischen Verwerfungen in der Folge und der Rückkehr der Inflation nicht mehr wie einst „geschnitten Brot“.

Für einen erfolgreichen Verkauf ist es daher unerlässlich, sich vorab genau über die Marktgegebenheiten und den realistischerweise erzielbaren Verkaufspreis zu informieren. Das verlangt eine Menge Know-how und tiefe Kenntnisse der regionalen Besonderheiten. Schwaben ist nicht Oberfranken, Garmisch-Patenkirchen nicht Nürnberg und der Münchener Immobilienmarkt ein anderer als der in Regensburg, Augsburg oder Passau. 

Digitale Portale liefern keine belastbaren Zahlen für den Immobilienwert

Klar, viele Immobilienportale locken mit dem schnellen Klick und der kostenlosen Immobilienbewertung aus dem Internet. Doch die scheinbar mühelosen digitalen Lösungen berücksichtigen die Gegebenheiten vor Ort nicht – und liefern allenfalls sehr grobe Zahlen, die keinen Bestand vor Gericht oder in Verträgen haben. Gerade im aktuell angespannten Marktumfeld, in dem es auf exakte Preisschätzungen ankommt, führt auch am bayrischen Immobilienmarkt kein Weg an professionellen Immobilien-Gutachten vorbei.

Eine Immobilie schätzen zu lassen, basiert gleichermaßen auf Expertise und Vertrauen. Wenn Sie Ihr Haus gründlich schätzen lassen möchten und die Wertermittlung womöglich für das Finanzamt ist, dann ist ein Verkehrsgutachten die richtige Wahl. Eine Schätzung des Immobilienwertes nach gesetzeskonformen Bewertungsverfahren und durch einen zertifizierten Gutachter wird von Behörden und vor Gericht anerkannt – Im Gegensatz zu Maklerschätzungen oder den Ergebnissen von Online-Rechnern.

Ein solide arbeitender Immobilien-Sachverständiger wendet mindestens zwei geeignete Verfahren an, um eine möglichst genaue Schätzung des Hauswertes zu erzielen. Bevorzugte Methode ist das Vergleichswertverfahren, da es auf aktuellen Transaktionsdaten basiert.

Je spezieller Ihre Immobilie ist, desto weniger Kaufpreise liegen für vergleichbare regionale Objekte vor. Bei einer durchschnittlich großen und ausgestatteten Mietwohnung oder einem gewöhnlichen Reihenhaus liefert das Vergleichswertverfahren oft die besten Ergebnisse – bei außergewöhnlichen Parametern, die nur selten auf dem Markt sind, ist die Datenbasis oft zu gering.

Wenn Sie den Wert einer vermieteten Immobilie im Vorfeld eines geplanten Verkaufs schätzen lassen möchten, wird der Gutachter zusätzlich das Ertragswertverfahren anwenden. Hierbei leitet der Sachverständige den Wert aus den Mieterträgen einer Immobilie ab. Dabei werden Kriterien wie die Wohnfläche oder der Mietpreis pro Quadratmeter herangezogen.

Möchten Sie hingegen den Wohnungswert ermitteln, etwa konkret von einer Wohnung, die Sie selbst bewohnen, ist das Sachwertverfahren geeigneter. Dieses Verfahren berücksichtigt vor allem die bei der Herstellung angefallenen Baukosten. Dabei spielen insbesondere der Bodenwert und der Gebäudewert eine wichtige Rolle. Noch bessere Resultate als für Wohnungen erzielt das Sachwertverfahren, wenn Sie ein Haus schätzen lassen.

Die Anwendung der jeweiligen Verfahren gilt nicht nur, wenn Sie ein Gebäude schätzen lassen wollen. Auch wenn Sie eine Grundstücksbewertung vornehmen möchten, zeigt die Erfahrung, dass für selbstgenutzte Grundstücke das Sachwertverfahren realitätsnahe Ergebnisse bringt, für Renditeimmobilien hingegen das Ertragswertverfahren.

Um eine realistische Schätzung des Werts Ihrer Immobilie in Bayern zu erhalten, sollten Sie immer einen unabhängigen und seriösen Gutachter für Ihr Haus beauftragen. Er verfügt über umfassendes Fachwissen, regionale Wohnmarktanalysen sowie Marktkenntnisse und die nötige Erfahrung, um Ihr Haus zu schätzen – akribisch und gesetzeskonform.