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Immer wieder kommt es vor, dass Vermieter im Mietvertrag Zusatzvereinbarungen treffen, die über die Bagatellschadenregelung der Rechtsprechung unseres Mietrechts zu Ungunsten des Mieters entscheiden. Oder es werden Reparaturen in der Nebenkosten-Abrechnung berechnet, die nicht als gesetzeskonform gelten.
Treten während der Mietzeit in der Wohnung Mängel oder Schäden auf, ist der Vermieter zur Reparatur verpflichtet. Für Bagatellschäden kann es jedoch eine Ausnahme geben. Im Mietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen oder zur Beseitigung von Bagatellschäden selbst zu übernehmen hat.
Ein typischer Fall ist der tropfende Wasserhahn. Doch viele Kleinreparaturklauseln sind unwirksam. Dann muss ein Mieter auch nicht zahlen.
Es muss sich tatsächlich um eine Kleinigkeit, um eine Bagatelle handeln, die zu reparieren ist. Heute sprechen die Gerichte von einer Obergrenze von hundert Euro inkl. Mehrwertsteuer pro Reparatur. Rechnungen, die vom Betrag her darüber liegen, zahlt der Vermieter, auch wenn es nur 1 Euro mehr ist.
Im Mietvertrag muss noch eine zweite Obergrenze für die Kleinreparaturen vereinbart sein. Heute dürfen 200 bis 300 € oder sechs bis acht Prozent der Jahresmiete noch als akzeptabel gelten.
Die Kleinreparatur muss sich auf Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Dazu gehören Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas, Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Auch Rollläden, Markisen oder Jalousien können dazu zählen.
Nicht darunter fallen:
Wartungsarbeiten am Durchlauferhitzer, Reparaturen an der Heiztherme oder an Leitungen für Gas, Wasser oder Strom, Schäden an Spiegeln, Verglasungen oder Beleuchtungskörpern, Erneuerung der Silikonfugen (häufig im Bad oder dort, wo Fliesen verlegt sind, insbesondere bei Sockelleisten), neue Kunststoffdichtungen von Abflussrohren oder das Füllventil des WC-Spülkastens, die Reparatur oder der Austausch eines Kaltwasserabsperrhahns oder die Entlüftung der Fußbodenheizung.
Wichtig:
Die Kleinreparaturklausel darf den Mieter nur verpflichten, die Kosten zu zahlen. Für die Reparatur selbst ist der Vermieter zuständig, er hat auch die Reparatur des Bagatellschadens in Auftrag zu geben.
Geht das aus der Vertragsklausel nicht eindeutig hervor oder bestimmt die Klausel, dass der Mieter die Schäden selbst zu beseitigen hat, ist die Klausel unwirksam und der Vermieter hat alles zu bezahlen.
Der Mieter kann auch nicht verpflichtet werden, sich an allen Reparaturen im Haus und in der Wohnung oder an Neuanschaffungen anteilig mit einem Sockelbetrag, zum Beispiel mit 100 €, zu beteiligen. Alle Reparaturen, die über der im Mietvertrag wirksam gesetzten Obergrenze liegen, sind keine Bagatellschäden, also vom Mieter nicht zu bezahlen.
Hans Werner Gloßner ist fränkischer Immobilien-Makler und gibt in seiner Kolumne viele Tipps zu den Themen Wohnen, Immobilien und mehr.