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bt-Immobilien-Kolumne
Schimmel in der Wohnung? Aus der Sicht des Vermieters
Eine typische Situation bei der Wohnungsvermietung:
Der neue Mieter zieht ein und kurz darauf meldet er sich bei Ihnen und berichtet, seine Räume seien von Schimmel befallen.
Beim Vormieter hatten Sie kein Problem damit. Wie geht man nun vor?
Hat der Mieter den Schimmel verursacht? Wer muss nun tätig werden?
Wie ist die Rechtslage?
Sie können das zuständige Gesundheitsamt anrufen und sich entsprechende Spezialisten vermitteln lassen, die dann Untersuchungen vornehmen und für viel Geld Abhilfe schaffen.
Damit ist aber der Grund für den Schimmel nicht beseitigt.
Schimmel entsteht, sofern kein Baumangel an der Außenwand der Fassade vorhanden ist, durch zu viel Luftfeuchtigkeit in der Wohnung, im Keller oder im Haus, wenn der Wasserdampf nicht mehr nach außen gelangen kann, weil weder geheizt noch gelüftet wird. Das daraus resultierende Ergebnis: Feuchtigkeit setzt sich fest in Wänden, Decken, Böden, Schränke, im Bettzeug, in den Matratzen und sogar in den Schuhen.
Gehen wir einmal systematisch vor:
Das Bürgerliche Gesetzbuch weiß hier zu helfen: Einfach ausgedrückt: Wer den Schaden verursacht, hat ihn auch zu bezahlen bzw. zu beseitigen. Wenn das so einfach wäre. Wenn man mit den Paragraphen nicht weiterkommt, hilft die Rechtsprechung, die in Deutschland richtungsweisend sagt, wie Mieter und Vermieter sich zu verhalten haben.
Die Rechtsprechung gibt zunächst dem Vermieter die „Schuld“ und er hat den Beweis zu führen, dass die Bausubstanz nicht ursächlich war, dass Schimmel entstanden ist. Wie kann man diesen Beweis führen?
Ganz einfach, durch ein Sachverständigen-Gutachten eines Bausachverständigen. Den hat zunächst der Vermieter zu bezahlen. Und der bekommt sein Geld wieder zurück, wenn er beweist, dass seine Bausubstanz nicht schuld daran ist, den Schimmel verursacht zu haben.
Wenn aber der Mieter die Feuchtigkeit durch mangelndes Heizen und Lüften verursacht hat, dann hat der Vermieter nun dem Mieter zu beweisen, dass er nicht der Verursacher war. Günstig in der Beweisführung für den Vermieter ist, wenn er zu Beginn des Mietver-hältnisses den Mieter darüber belehrt hat, wie er richtig zu Heizen und zu Lüften hat. Mit dem Gutachten und der Belehrung bei der Übergabe der Wohnung können Sie damit die Beweislast umkehren und dies bedeutet, dass nun der Mieter wiederum zu beweisen hätte, dass er nicht der Verursacher ist. Und diesen Beweis kann er in der Regel schwerlich erbringen.
Noch ein Rat eines Bausachverständigen:
Wenn in der Matratze im Schlafzimmer Feuchtigkeit gemessen wird, ist ein weiteres Indiz vorhanden, dass der Mieter die Feuchtigkeit verursacht hat.
Wie kann man aber die Feuchtigkeit in den Wohnräumen feststellen? Mit einem Hygrometer-Aufzeichnungsgerät, das in den relevanten Räumen aufgestellt wird und die Feuchtigkeit misst. Nach 2-4 Wochen kann der Sachverständige eine Aussage treffen, wo Feuchtigkeit vorhanden ist und wo sie möglicherweise herkommt. Und dann geht es daran, die Feuchtigkeit zu beseitigen. Dazu braucht man wiederum Spezialisten. Maler, die auch Baubiologen sind, wären meines Erachtens zu bevorzugen. Man braucht also nicht unbedingt juristische und gerichtliche Hilfe, wenn man weiß, wie man bei Schimmelbefall vorzugehen hat. Aber ein Beratungstermin beim Fachanwalt für Mietrecht hat im Streitfalle noch nie geschadet.
Zum Autor
Hans Werner Gloßner ist fränkischer Immobilien-Makler und gibt in seiner Kolumne viele Tipps zu den Themen Wohnen, Immobilien und mehr.