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bt-Immobilien-Kolumne

Kapitalanleger und die Thematik von Brutto- und Nettorendite

von Hans Werner Gloßner

Sicherlich haben Sie immer wieder in den Anzeigen der Immobilienmakler gelesen, dass mit einer Rendite von soundsoviel Prozent geworben wird. Die Rendite soll den Anreiz für einen Kapitalanlieger bieten, das Objekt der Begierde zu erwerben.

Kapitalanleger und die Thematik von Brutto- und Nettorendite ©Nattanan Kanchanaprat/Pixabay
Kapitalanleger und die Thematik von Brutto- und Nettorendite ©Nattanan Kanchanaprat/Pixabay

Zunächst einmal sollten wir klären, wie man die Rendite berechnet. Dazu gibt es eine einfache kaufmännische Formel:

Mieteinnahme pro Jahr dividiert durch den Kaufpreis. Beispiel: Eine Wohnung erzielt eine Jahresmiete von 500 € x 12 Monate = 6.000 €. Der gewünschte Kaufpreis ist 200.000 €. Teilt man also 6.000 € : 200.000 € = 0,03 = 3 % = Bruttorendite. Warum nennt man diese Zahl nun Bruttorendite? Ganz einfach, weil die Kaufnebenkosten (in der Regel ca. 10 % Grunderwerbsteuer, Notar- u. Maklerkosten) und die Kosten, die der Käufer noch laufend selbst tragen muss, noch nicht eingerechnet sind.

Um eine Nettorendite zu definieren, wird es schon etwas schwieriger, denn Sie müssen nun die Kaufnebenkosten dazurechnen und diejenigen Kosten berücksichtigen, die Sie als Vermieter zu bezahlen haben, die nicht auf den Mieter umlegbar sind. Diese Kosten nennt man sogenannte Bewirtschaftungskosten. Aus der Sachverständigenpraxis weiß ich, dass man in unseren Breitengraden einen ca. 20 bis 25 %-igen Faktor von der Nettomiete abziehen sollte, um die echte Nettorendite zu berechnen.

In unserem Beispiel erhöht sich also der Kaufpreis um 10 % und liegt dann bei 220.000 Euro. Die Nettomiete wird um die, nehmen wir mal an 20 % Bewirtschaftungskosten gemindert, in unserem Beispiel also 6.000 € x 20 % = 1.200 €.

Die um die Bewirtschaftungskosten geminderte Nettomiete beträgt sodann nur mehr 4.800 €.

Bringt man nun die Renditeformel zum Ansatz, ergibt sich folgende Rechnung:

4.800 € : 220.000 € = 0,218 = 2,18 % = Nettorendite.

Fazit: Beim Kauf genau auf die nicht umlegbaren Kosten achten.

Ebenso darauf achten, ob und inwieweit bei der zu kaufenden Immobilie in naher Zukunft größere Reparaturen oder Investitionen notwendig sind (Heizung wird erneut, Tiefgarage wird abgedichtet, Dach muss erneuert werden usw.), die nicht aus dem Rücklagentopf der Eigentümergemeinschaft genommen werden können, sondern durch eine Sonderumlage von den Eigentümern eingefordert wird.

Diese Investitionen sind ebenso in die Renditekalkulation mit aufzunehmen, um die Nettorendite richtig berechnen zu können.

Wenn man aber vergleicht mit dem, was die Finanzierungsinstitute derzeit an Renditen anbieten, dann ist eine Immobilie immer noch interessant. Wenn man unter langfristigen Aspekten überlegt, dass die Immobilie auch vielleicht noch ein Wertzuwachspotential bietet, dann ist ein Kauf immer richtig und auch zur Altersvorsorge geeignet, in der Rente eine zusätzliche Einnahme zu haben.

Derzeit noch möglich: wenn man die vermietete Immobilie ab dem Kauf 10 Jahre behält, kann man danach bei einem Verkauf den Wertzuwachs steuerfrei mitnehmen. Alles in allem, wenn Sie vorher richtig vergleichen und in einer guten Lage kaufen, ist es und war es immer von Vorteil, sich eine wertstabile Immobilie zuzulegen.

Gloßner Immobilien

Gloßner Immobilien
Am Altenweiher 3, D-92318 Neumarkt

Telefon: 09181 – 1299
Email: info@glossner-immo.de

Öffnungszeiten
Am Altenweiher 3 – Montag bis Freitag: 8:00 -17:00 Uhr
Untere Marktstraße 30 – nach Vereinbarung

Hans Werner Gloßner - Gloßner Immobilien
Zum Autor

Hans Werner Gloßner ist fränkischer Immobilien-Makler und gibt in seiner Kolumne viele Tipps zu den Themen Wohnen, Immobilien und mehr.

Alle Artikel von Hans Werner Gloßner:
©Jefferson Santos / unsplash.com©Jefferson Santos / unsplash.com

Keine Leistung ohne Gegenleistung!

2. Juni 2023
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2023/05/20230517_LeistungGegenleistung_001_unsplash.jpg 750 1200 Matthias Popp https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Matthias Popp2023-06-02 00:01:112023-05-17 13:02:38Keine Leistung ohne Gegenleistung!
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Wohnungsqualität sucht Mieterqualität (oder umgekehrt)

20. Mai 2023
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2023/03/20230321_Mieter_Vermieter_Pixabay.jpg 750 1200 Hans Koch https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Hans Koch2023-05-20 06:00:012023-04-27 10:24:05Wohnungsqualität sucht Mieterqualität (oder umgekehrt)
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Die drei Gesichter des Mieters

5. Mai 2023
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2023/03/20230316_Vertrag_Pixabay.jpg 750 1200 Hans Koch https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Hans Koch2023-05-05 06:00:132023-05-05 15:58:45Die drei Gesichter des Mieters
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Die Feuchtigkeit im Keller beim Hauskauf

22. April 2023
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2023/04/20230316_Keller_Unsplash.jpg 750 1200 Hans Koch https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Hans Koch2023-04-22 06:00:412023-04-27 08:10:49Die Feuchtigkeit im Keller beim Hauskauf
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Fotos bei der Wohnungsübergabe

8. April 2023
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/12/20221222_WohnungsKolumne_001-scaled.jpg 1922 2560 Hans Koch https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Hans Koch2023-04-08 06:00:222023-04-27 08:12:30Fotos bei der Wohnungsübergabe
Kein Versicherungsschutz bei undichten Fugen. Symbolbild: PixabayKein Versicherungsschutz bei undichten Fugen. Symbolbild: Pixabay

Kein Versicherungsschutz bei undichten Fugen

18. März 2023
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2023/02/20230213_Fugen_Wanne.jpg 750 1200 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2023-03-18 06:00:292023-03-23 09:03:31Kein Versicherungsschutz bei undichten Fugen

Die Mieter sollten sich um eine Wohnung wie um eine Arbeitsstelle bewerben. Symbolbild: PixabayDie Mieter sollten sich um eine Wohnung wie um eine Arbeitsstelle bewerben. Symbolbild: Pixabay

Woran einen guten Mieter erkennen?

4. März 2023
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2023/02/20231302_Schluessel.jpg 1280 1920 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2023-03-04 06:00:282023-03-23 09:04:38Woran einen guten Mieter erkennen?
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Die Wohnungs-Schlüssel im Mietverhältnis

18. Februar 2023
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2023/02/20230213_Hausschluesseljpg.jpg 750 1200 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2023-02-18 06:00:112023-03-23 09:05:47Die Wohnungs-Schlüssel im Mietverhältnis
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Die Duftnote des Mieters bei Auszug: Wissenswertes für Vermieter und Mieter

4. Februar 2023
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Infos zum Thema: Muss ich als Vermieter eine Untervermietung gestatten. Symbolbild: UnsplashInfos zum Thema: Muss ich als Vermieter eine Untervermietung gestatten. Symbolbild: Unsplash

Muss ich als Vermieter eine Untervermietung gestatten?

23. Januar 2023
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2023/01/scott-graham-OQMZwNd3ThU-unsplash-scaled.jpg 1709 2560 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2023-01-23 07:00:052023-03-23 09:07:50Muss ich als Vermieter eine Untervermietung gestatten?
Der notarielle Kaufvertrag. Für diejenigen, die noch nie ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus erworben haben, hier einige grundlegende Infos. Symbolbild: UnsplashDer notarielle Kaufvertrag. Für diejenigen, die noch nie ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus erworben haben, hier einige grundlegende Infos. Symbolbild: Unsplash

Kaufvertrag für neue Wohnung: So gelingt der Gang zum Notar

9. Januar 2023
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2023/01/sebastian-herrmann-NbtIDoFKGO8-unsplash-scaled.jpg 1706 2560 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2023-01-09 08:00:362023-03-23 09:08:41Kaufvertrag für neue Wohnung: So gelingt der Gang zum Notar
Symbolbild: UnsplashSymbolbild: Unsplash

Vermeiden Sie Fehler bei der Wohnungssuche!

26. Dezember 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/12/20221222_WohnungsKolumne_001-scaled.jpg 1922 2560 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2022-12-26 08:00:402023-03-23 09:09:20Vermeiden Sie Fehler bei der Wohnungssuche!
20221006_der_mieter_laermt_der_vermieter_kuendigt@pexels - Ketut Subiyanto

Ist Lärm ein Kündigungsgrund für den Vermieter?

17. Dezember 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/10/20221006_der_mieter_laermt_der_vermieter_kuendigt.jpg 750 1200 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2022-12-17 00:01:442023-03-23 09:10:13Ist Lärm ein Kündigungsgrund für den Vermieter?
20221006_gartenpflege_bei_gericht@pixabay

Die Gartenpflege bei Gericht

9. Dezember 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/10/20221006_gartenpflege_bei_gericht.jpg 750 1200 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2022-12-09 00:01:122023-03-23 09:10:46Die Gartenpflege bei Gericht
@Maik Petersen@Maik Petersen

Ihr Weg zur richtigen Immobilie

2. Dezember 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/10/20221005_ihr_weg_zur_richtigen_immobilie.jpg 750 1200 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2022-12-02 00:01:592023-03-23 09:11:42Ihr Weg zur richtigen Immobilie
20221005_immobilienfinanzierung_ist_nicht_so_einfach@pexels - Skitterphoto

Immobilienfinanzierung ist nicht so einfach!

25. November 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/10/20221005_immobilienfinanzierung_ist_nicht_so_einfach.jpg 750 1200 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2022-11-25 00:01:392023-03-23 09:12:29Immobilienfinanzierung ist nicht so einfach!
20221005_der_vorstellungstermin_beim_vermieter@pexels - Alex Green

Der Vorstellungstermin beim Vermieter

19. November 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/10/20221005_der_vorstellungstermin_beim_vermieter.jpg 750 1200 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2022-11-19 07:30:382023-03-23 09:13:07Der Vorstellungstermin beim Vermieter
@pexels - Sora Shimazaki@pexels - Sora Shimazaki

Den richtigen Mieter finden

12. November 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/10/20221005_den_richtigen_mieter_finden.jpg 750 1200 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2022-11-12 07:01:222023-03-23 09:14:03Den richtigen Mieter finden
20221005_mietnomaden_vermeiden@pexels - Wallace Chuck

Mietnomaden vermeiden!

4. November 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/10/20221005_mietnomaden_vermeiden.jpg 750 1200 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2022-11-04 00:01:222023-03-23 09:15:19Mietnomaden vermeiden!
20221005_stress_bei_der_wohnungsrueckgabe@pexels - Ketut Subiyanto

Stress bei der Wohnungsrückgabe?

28. Oktober 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/10/20221005_stress_bei_der_wohnungsrueckgabe.jpg 750 1200 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2022-10-28 00:01:342023-03-23 09:16:18Stress bei der Wohnungsrückgabe?
20221005_vorgetaeuschter_eigenbedarf_kann_teuer_werden@pixabay

Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden!

21. Oktober 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/10/20221005_vorgetaeuschter_eigenbedarf_kann_teuer_werden.jpg 750 1200 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2022-10-21 00:01:222023-03-23 09:18:41Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden!
20221007_ein_mietvertrag_von_einem_profi_der_weisst_wovon_er_spricht@PxHere - Montage: Maik Petersen

Ein kostenloser Mietvertrag von einem Profi, der weiß, wovon er spricht

15. Oktober 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/10/20221007_ein_mietvertrag_von_einem_profi_der_weisst_wovon_er_spricht.jpg 750 1200 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2022-10-15 16:01:442023-03-23 09:19:24Ein kostenloser Mietvertrag von einem Profi, der weiß, wovon er spricht
20221005_vermeiden_sie_fehler_bei_der_wohnungsbewerbung@pixabay

Vermeiden Sie Fehler bei der Wohnungsbewerbung!

14. Oktober 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/10/20221005_vermeiden_sie_fehler_bei_der_wohnungsbewerbung.jpg 750 1200 Redaktion https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Redaktion2022-10-14 00:01:072023-03-23 09:20:31Vermeiden Sie Fehler bei der Wohnungsbewerbung!
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Abwasserleitungen versichern

30. September 2022
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Wozu dient die Mietkaution dem Vermieter

16. September 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/09/20220916_WozudientKaution_001.jpg 750 1200 Matthias Popp https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Matthias Popp2022-09-16 09:51:452023-03-23 09:22:00Wozu dient die Mietkaution dem Vermieter
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Schimmel in der Wohnung? Aus der Sicht des Vermieters

22. August 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/08/10-Schimmel-in-der-Wohnung_unsplash.jpg 750 1200 Matthias Popp https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Matthias Popp2022-08-22 15:11:542023-03-23 09:22:49Schimmel in der Wohnung? Aus der Sicht des Vermieters
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Muss ich als Vermieter eine Untervermietung gestatten?

22. August 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/08/09-Untervermietung_pexels.jpg 750 1200 Matthias Popp https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Matthias Popp2022-08-22 15:04:582023-03-23 09:23:25Muss ich als Vermieter eine Untervermietung gestatten?
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Konfliktfreier Auszug aus der Mietwohnung

22. August 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/08/08-KonfliktfreiAuszugMietwohnung-pexels.jpg 750 1200 Matthias Popp https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Matthias Popp2022-08-22 14:20:222023-03-23 09:23:53Konfliktfreier Auszug aus der Mietwohnung
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Mietminderung berechtigt oder nicht?

22. August 2022
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Normaler Menschenverstand erspart den Gang zum Gericht

22. August 2022
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Ein Mieter muss nicht immer für Bagatellschäden aufkommen

22. August 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/08/04-Bagatellschaeden_001_pixabay.jpg 750 1200 Matthias Popp https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Matthias Popp2022-08-22 13:19:072023-03-23 09:25:06Ein Mieter muss nicht immer für Bagatellschäden aufkommen
Viele Deutsche können im Dezember mit Energie-Hilfen vom Bund rechnen. Symbolbild: Tim Reckmann/ccnull.deViele Deutsche können im Dezember mit Energie-Hilfen vom Bund rechnen. Symbolbild: Tim Reckmann/ccnull.de

Die leidigen Nebenkosten

12. August 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/07/03-Nebenkosten_ccnull_timreckmann_001.jpg 750 1200 Matthias Popp https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Matthias Popp2022-08-12 09:17:232023-03-23 09:25:14Die leidigen Nebenkosten
Kapitalanleger und die Thematik von Brutto- und Nettorendite ©Nattanan Kanchanaprat/PixabayKapitalanleger und die Thematik von Brutto- und Nettorendite ©Nattanan Kanchanaprat/Pixabay

Rendite richtig berechnen

29. Juli 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/07/02-Rendite_berechnen_pixabay_001.jpg 750 1200 Matthias Popp https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Matthias Popp2022-07-29 09:13:362023-03-23 09:25:21Rendite richtig berechnen
Die Übergabe der Wohnung – Vermieter aufgepasst! ©Point3D Commercial Imaging Ltd./UnsplashDie Übergabe der Wohnung – Vermieter aufgepasst! ©Point3D Commercial Imaging Ltd./Unsplash

Die Übergabe der Wohnung – Vermieter aufgepasst!

21. Juli 2022
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https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2022/07/01-die_Wohnungsuebergabe_001_unsplash_001.jpg 750 1200 Matthias Popp https://www.bayreuther-tagblatt.de/wp-content/uploads/2020/03/01_BT_LOGO-BILD.png Matthias Popp2022-07-21 08:32:352023-03-23 09:25:30Die Übergabe der Wohnung – Vermieter aufgepasst!

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Vermisste Frau aus Bayreuth aufgefundenZeugin verhinderte vermutlich Schlimmeres - Lebensgefährtin vom Mann gewürgt /Symbolbild: PixabayZeugin verhinderte vermutlich Schlimmeres - Lebensgefährtin vom Mann gewürgt /Symbolbild: PixabayEin 33-Jähriger lieferte sich bei Neudrossenfeld eine Verfolgungsjagd mit der Polizei und landete schlussendlich im Wald. Bild: VPI BayreuthEin 33-Jähriger lieferte sich bei Neudrossenfeld eine Verfolgungsjagd mit der Polizei und landete schlussendlich im Wald. Bild: VPI BayreuthVor Polizeikontrolle geflüchtet: Mann liefert sich bei Bayreuth Verfolgungsjagd...
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