Brutto- und Nettorendite richtig berechnen

Zunächst einmal sollten wir klären, wie man die Rendite berechnet. Dazu gibt es eine einfache kaufmännische Formel:

Mieteinnahme pro Jahr dividiert durch den Kaufpreis. Beispiel: Eine Wohnung erzielt eine Jahresmiete von 500 € x 12 Monate = 6.000 €. Der gewünschte Kaufpreis ist 200.000 €. Teilt man also 6.000 € : 200.000 € = 0,03 = 3 % = Bruttorendite. Warum nennt man diese Zahl nun Bruttorendite? Ganz einfach, weil die Kaufnebenkosten (in der Regel ca. 10 % Grunderwerbsteuer, Notar- u. Maklerkosten) und die Kosten, die der Käufer noch laufend selbst tragen muss, noch nicht eingerechnet sind.

Um eine Nettorendite zu definieren, wird es schon etwas schwieriger, denn Sie müssen nun die Kaufnebenkosten dazurechnen und diejenigen Kosten berücksichtigen, die Sie als Vermieter zu bezahlen haben, die nicht auf den Mieter umlegbar sind. Diese Kosten nennt man sogenannte Bewirtschaftungskosten. Aus der Sachverständigenpraxis weiß ich, dass man in unseren Breitengraden einen ca. 20 bis 25 %-igen Faktor von der Nettomiete abziehen sollte, um die echte Nettorendite zu berechnen.

In unserem Beispiel erhöht sich also der Kaufpreis um 10 % und liegt dann bei 220.000 Euro. Die Nettomiete wird um die, nehmen wir mal an 20 % Bewirtschaftungskosten gemindert, in unserem Beispiel also 6.000 € x 20 % = 1.200 €.

Die um die Bewirtschaftungskosten geminderte Nettomiete beträgt sodann nur mehr 4.800 €.

Bringt man nun die Renditeformel zum Ansatz, ergibt sich folgende Rechnung:

4.800 € : 220.000 € = 0,218 = 2,18 % = Nettorendite.

Fazit: Beim Kauf genau auf die nicht umlegbaren Kosten achten.

Ebenso sollten Sie darauf achten, ob und inwieweit bei der zu kaufenden Immobilie in naher Zukunft größere Reparaturen oder Investitionen notwendig sind (Heizung wird erneut, Tiefgarage wird abgedichtet, Dach muss erneuert werden usw.), die nicht aus dem Rücklagentopf der Eigentümergemeinschaft genommen werden können, sondern durch eine Sonderumlage von den Eigentümern eingefordert wird.

Diese Investitionen sind ebenso in die Renditekalkulation mit aufzunehmen, um die Nettorendite richtig berechnen zu können.

Wenn man aber vergleicht mit dem, was die Finanzierungsinstitute derzeit an Renditen anbieten, dann ist eine Immobilie immer noch interessant. Wenn man unter langfristigen Aspekten überlegt, dass die Immobilie auch vielleicht noch ein Wertzuwachspotential bietet, dann ist ein Kauf immer richtig und auch zur Altersvorsorge geeignet, in der Rente eine zusätzliche Einnahme zu haben.

Derzeit noch möglich: wenn man die vermietete Immobilie ab dem Kauf 10 Jahre behält, kann man danach bei einem Verkauf den Wertzuwachs steuerfrei mitnehmen. Alles in allem, wenn Sie vorher richtig vergleichen und in einer guten Lage kaufen, ist es und war es immer von Vorteil, sich eine wertstabile Immobilie zuzulegen.