Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden!

von Hans Werner Gloßner

Immer wieder kommen Eigentümer auf mich zu und fragen mich, wie man einen „ungeliebten“ Mieter am besten aus der Wohnung schafft bzw. losbringt. Manche nennen diesen Vorgang auch entmieten. Die Motivation hierzu ist das Verlangen nach einer besseren Miete oder der Verkauf der Immobilie ohne Mieter, denn dann könnte der zu erzielende Preis vermutlich etwas höher sein.

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Hierzu habe ich neulich ein entsprechendes Urteil gefunden, das ich Ihnen nicht vorenthalten will.
Als Vorbemerkung möchte ich zu diesem immer wieder auftretenden Phänomen eines klarstellen: Eigentum verpflichtet, das steht im Grundgesetz. Jemanden aus monetären Gründen an die frische Luft zu setzen, verurteile ich auf das Schärfste. Und wenn ich es nicht immer wieder erleben würde, dass Menschen auf mich zukommen, um das Gesetz zu umgehen, würde ich nicht darüber schreiben. Zum Fall zurück. Dem Mieter wurde wegen Eigenbedarfs gekündigt und um den Gerichtsfall zu vereinfachen, hat sich im Nachhinein herausgestellt, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war. Das Gericht gestand dem Mieter Schadenersatz zu, weil die Vermieter dem Mieter schuldhaft eine Kündigung ausgesprochen haben, obwohl dieser nicht bestanden hat.

Den daraus dem Mieter entstandene Schadenersatz berechnete das Gericht wie folgt:

1. der Mietdifferenzschaden: das ist derjenige Betrag, der entsteht aus der alten und der neuen, zu bezahlenden Miete. Meistens ist es so, dass die neue Miete teurer ist. Nehmen wir mal an, um den Schaden fiktiv zu berechnen, die Miete würde um 200 Euro höher liegen. Das Gericht hat dem Mieter diesen Differenzschaden für 3,5 Jahre zugestanden, also 42 Monate x 200 Euro = 8.400 Euro.

2. Die Umzugskosten: für einen Komplettumzug einer beispielhaften 3-Zimmer-Wohnung bezahlt man heute im Durchschnitt ca. 6.000 Euro.

3. Die Anwalts- und Gerichtskosten:
Da schätze ich einfach mal noch wenigstens 5.000 Euro für beide Anwälte und die Verfahrenskosten bei Gericht.
Gesamtschaden insgesamt: 8.400 + 6.000 + 5.000 Euro = 19.400 Euro.

Und zu guter Letzt besteht für die Mieter noch die Möglichkeit, die Wiedereinsetzung in den vorherigen Zustand zu erlangen. Dies bedeutet, dass bei einer leerstehenden Wohnung der Mieder das Recht hätte, wieder in die alte Wohnung einzuziehen. Aber wer will das schon, denn die Schikanen des Vermieters sind dann bereits vorprogrammiert.

Was lernen wir daraus?
Eine vorgeschobene und willkürliche Eigenbedarfskündigung ohne echten Hintergrund ist richtig teuer und in keinem Fall anzuraten. Und vom moralischen Standpunkt her überhaupt nicht zu vertreten.
Wenn Sie wirklich einen Eigenbedarf haben, so rate ich Ihnen dringend, sich vorher eingehend damit zu beschäftigen und die Kündigung substantiiert gegenüber dem Mieter schriftlich und mit Zustellungsnachweis zu formulieren. Dazu sind gewisse Formerfordernisse notwendig, die ich im Detail nur einem Fachanwalt für Mietrecht zutrauen würde. Denn er haftet auch dafür, wenn bei der Formulierung etwas schiefgeht.