Die jährliche Nebenkosten-Abrechnung im Mietverhältnis!

Mal ehrlich, wer blickt heute noch durch, wenn er vom Vermieter oder dessen Hausverwaltung eine Abrechnung für seine Wohnung erhält.

Zunächst hat man zu unterscheiden zwischen der Heizkostenabrechnung und dann kommen noch die übrigen Nebenkosten, eigentlich heißen diese gesetzlich korrekt formuliert Betriebskosten.

Dafür ist die II. Berechnungsverordnung (= II. Betr.KV) zuständig. Diese kommt aus dem öffentlich geförderten Wohnungsbau und wurde vor vielen Jahrzehnten auch für den privaten Wohnungsbau als Grundlage für die Berechnung der Betriebskosten verwendet. In dieser Vorschrift ist aufgezählt, welche Kosten der Mieter zu bezahlen hat.

In der Regel sind das wiederkehrende Kosten, die der Vermieter verauslagt, um die Wohnung oder das Haus zu unterhalten. Ich nenne beispielhaft die wichtigsten Kostenarten: Grundbesitzabgaben, alle Versicherungen im Zusammenhang mit der Immobilie, nicht aber die Vermögensschadenhaftpflicht, Rechtsschutzversicherung für den Vermieter.

Weitere Kosten: Heizung, Wasser/ Abwasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Gebäudereinigung, Gärtner, Aufzug, Straßenreinigung, Ungezieferbekämpfung,

Stromkosten für die Allgemeinbeleuchtung, Kosten für eine Gemeinschaftsantenne usw.

Zum Schluss gibt es noch den Begriff der sonstigen Betriebskosten. Wer sich nun als Vermieter nur auf die in der II. BetrKV aufgeführten Positionen verlässt, hat die Möglichkeit nicht, Kosten zu berechnen, die dort nicht aufgeführt sind.

Deshalb empfehle ich, diese Kostenarten zusätzlich in den Vertrag bzw. in der Anlage der Betriebskostenaufstellung aufzunehmen. Ich nenne nur ein paar Beispiele:

Bei vermieteten Wohnungs-, Haus- und Garagen-, Stellplatz- oder Tiefgaragenstellplatz-Mietverhältnissen können folgende regelmäßig wiederkehrende Kosten zusätzlich anfallen, die Sie vereinbaren sollten: die Kosten der laufenden Untersuchung des Trinkwassers insbesondere auf Legionellen, Reinigung der Abwassergullies, Gitterroste, Lichtschächte und evtl. vorhandener Dachrinnen, Revision der Rückstauverschlüsse, Kosten der Beheizung und Wartung für Tiefgaragenauffahrten und Dachrinnen, regelmäßige Wartung der Beleuchtung und Notbeleuchtung der/des Tiefgaragentore(s) und der Ampelanlage(n), Haus-, Wohnungs-, Tiefgaragen- und Müllraumbe- und/oder Entlüftungsanlagen, Wartung von: Feuerlöschern, -meldeanlagen, Feuerlöscheinrichtungen, Verkehrssicherung inkl. Winterdienst für Räumen und Streuen inkl. Verbrauchsmaterial und Versicherungen für vorgenannte Dienste.

Nicht zu den Betriebskosten zählen:

Hausverwaltungskosten, Ein- und Auszugspauschalen, Bankspesen, einmalige Reparaturen, Instandhaltungen, Instandsetzungen und Modernisierungsmaßnahmen. Es herrscht insbesondere bei privaten Vermietern noch Aufklärungsbedarf, was man auf den Mieter umlegen darf und was nicht. Im Zweifel lassen Sie sich vom Fachmann beraten, der auch herausfiltern kann, ob die Kosten zu hoch sind oder ob Sie dem Durchschnitt der allgemeinen Kostensituation entsprechen. Insbesondere sollten Sie die Heizkosten kritisch betrachten, das betrifft nicht nur den Vermieter sondern auch den Mieter.