Fotos bei der Wohnungsübergabe

Ein Vermieter, der nur gelegentlich einen Mieterwechsel zu dokumentieren hat, wird sicherlich sehr gerne wissen, wie das die Profis praktizieren, wenn sie eine Wohnungsübergabe vornehmen. Dazu lasse ich Sie an meinen Wissen teilhaben, das ich mir durch vier Jahrzehnte in der Praxis beim Vermieten angeeignet habe. Wenn Sie alles beherzigen, was ich Ihnen im Nachfolgenden beschreibe, dann kann nichts mehr schiefgehen.

1. Sie brauchen als Handwerkszeug einen möglichst hochauflösenden Fotoapparat, aus dem man die Details der angefertigten Aufnahmen ersieht. Für den Fachmann: je mehr Megabyte ein Foto hat, umso besser für die Details auf dem Foto.

2. Ein Meterstab dient Ihnen dazu, um festgestellte Mängel bildlich zu bemaßen.

3. Als erstes beginnen Sie mit dem Fotografieren der Wohnungseingangstüre. Wie alle Türen in der Wohnung werden Sie diese innen und außen fotografieren, und zwar so, dass auch der Türrahmen dabei sichtbar ist. Eine Weitwinkelfunktion im Apparat oder Handy wäre dazu sehr hilfreich.

4. Sie sollten bei den Räumen links vom Eingang beginnen und dann dem Uhrzeigersinn nach entsprechend die Zimmer abfotografieren.

5. Jeder Raum ist mindestens aus 2-3 Perspektiven aufzunehmen, dann folgen der Boden und danach die Decke inkl. der Lichtauslässe. Wenn nicht alles aufs Bild passt, dann fotografieren Sie mehrmals. Für alle Räume gilt: Heizkörper, Fenster, Fensterrahmen und Fenstersimse gehören generell zum Gegenstand von Aufnahmen.

6. Bäder und WCs bedürfen einer besonderen Aufmerksamkeit, hier gibt es eine Menge festzuhalten: Waschbecken von oben und unten inkl. Abfluss, WC-Schüssel (innen mit Deckel innen und außen), Badewanne (auf die Beschichtung der Wanne und auf evtl. Beschädigungen wie Kratzer, Abplatzungen usw. achten), Duschkopf und Duschschlauch. Sollte zur Mietsache ein Spiegel, Spiegelschrank und Ablage gehören, so sind Sie gut beraten auch hier alles fotografisch zu dokumentieren und zu überprüfen, also Fotos anfertigen von innen und aussen. Funktioniert dort auch Beleuchtung oder fehlt eine Glühbirne? Es empfiehlt sich der Austausch von WC-Deckeln und -brillen, wenn diese dem Hygieempfinden der Beteiligten nicht mehr entspricht. 40 bis 60 € sind für den Mieter oder Vermieter kein Betrag, über den man sich streiten muss.

7. Küche: wird vom Vermieter eine Einbauküche zur Verfügung gestellt, also vertraglich mitvermietet, gilt auch hier: alles aufnehmen, was man sehen kann: Herd (innen und außen inkl. Backbleche und Gitterroste), Kühlschrank, Geschirrspülmaschine, Dunstabzug (inkl. Filter). Lassen Sie sich vom ausziehenden Mieter im Übergabeprotokoll schriftlich versichern, dass alle Geräte auch funktionieren. Küchenschränke und die entsprechenden Scharniere prüfen und alles fotografisch festhalten. Die Spüle auch inkl. Abfluss unterhalb aufnehmen und kontrollieren, ob der Abfluss noch dicht ist.

8. Die Zählerstände von Heizung, Kalt- und Warmwasser fotografieren und ins Protokoll übertragen. Bei alten Heizungs-Verdunstungszählern sollte ein eigenes Protokoll dafür angefertigt und auch fotografiert werden.

9. Die Schlüssel werden ebenso fotografiert und nicht nur im Protokoll aufgeschrieben.

10. Keller, Tiefgarage, Stellplatz oder Garage auch von allen Seiten fotografieren. Bei entstandenen Flecken ist zu unterscheiden zwischen denjenigen, die den Bodenbelag zersetzen und zwischen denen, die aufgrund von Öl oder anderen Autoflüssigkeiten nur eine leichte Gebrauchsspur hinterlassen. Generell gilt bei Kellerräumen, dass diese nur besenrein zurückgelassen werden können, hier gelten die Schönheitsreparaturklauseln des Mietvertrages nicht.

11. Zu guter Letzt werden die Mängel dokumentiert und damit man sieht, wie groß z.B. der Kratzer im Fußboden ist, braucht man den Meterstab, mit dem man den Mangel „einkreist“, damit er von seiner Größe her dokumentiert wird. Die Fotos sollten im Beisein des Vermieters oder Beauftragten angefertigt werden, wenn der Vermieter alleine ist, rate ich, einen nicht verwandten Zeugen mitzunehmen, der bestätigen kann, dass die Aufnahmen tatsächlich am Tag der Übergabe angefertigt wurden.

12. Der Garten und die Gartenpflege bei Auszug. Wenn Sie den Garten zu Beginn in einem ordentlichen Zustand übergeben und auch fotografisch dokumentiert haben, dann können Sie gepaart mit der richtigen Klausel im Mietvertrag den gleichen oder ähnlichen Zustand wieder zurückfordern. Aber auch hier kann es zu unterschiedlichen Auffassungen zwischen Vermieter und Mieter kommen. Sollten Sie als Vermieter mit dem Zustand nicht zufrieden sein, den der Mieter hinterlässt, haben Sie wie in allen anderen Fällen der Mängelreklamation den Mieter aufzufordern, innerhalb angemessener Zeit, den vertraglichen Zustand herzustellen mit der Maßgabe, dass Sie eine weitere Nachbesserung ablehnen, wenn bis zum Stichtag die geforderte Leistung nicht erbracht wurde. Juristen nennen diesen Vorgang: Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung. Sollte also die Leistung des Nachbesserns nicht erbracht sein, so können Sie auf Kosten des Mieters die Leistung bestellen. Aber aufgepasst, denn die daraus resultierende Rechnung einer Firma, die Sie beauftragen, muss sehr detailliert die Leistungen aufgliedern, sonst könnte ein Gericht der Meinung sein, das sie eine Gefälligkeitsrechnung sich haben stellen lassen, diese dann nicht anerkannt wird und Sie auf den Kosten sitzen bleiben.

13. Sind Sie mit dem Fotografieren am Ende, ist das schriftliche Übergabeprotokoll auszufüllen.

Bitte vermerken Sie im Übergabeformular, dass die angefertigten Fotos Bestandteil der Übergabe sind bzw. werden.

14. Sollten Sie sich darüber nicht einigen können, dass die von Ihnen aufgeführten Mängel auch tatsächlich Mängel sind oder nur Gebrauchsspuren, die im Zeitablauf entstanden sind, so rate ich, einen unabhängigen Fachmann oder Sachverständigen hinzuzuziehen. Aber Achtung: die Begutachtung von einem Sachverständigen kann teuer werden. Es ist zu überlegen, ob es sich lohnt und/oder ob man sich vernünftiger Weise nicht auf einer gemeinsamen Basis einigt. Und bitte gehen Sie nicht wegen jeder „Kleinigkeit“ zu Gericht, meine langjährige Gerichtserfahrung als Vermietungsmakler und Hausverwalter zeigt, dass es sich nicht lohnt, denn bei Justizia Recht haben und Recht bekommen sind immer zweierlei.

Wenn Sie all meine Ausführungen beherzigen, dann wird die Übergabe erfolgreich für Sie sein.