Stress bei der Wohnungsrückgabe?

Der Mieter hat zum Ende des Mietverhältnisses seine Wohnung an den Vermieter herauszugeben, er hat insbesondere die Schlüssel zu übergeben, damit der Besitz an der Mietsache wieder auf den Vermieter übergehen kann. Dabei hat sich mittlerweile eingebürgert, dass man ein schriftliches Protokoll anfertigt. Im Internet gibt es zahlreiche Schriftstücke, die man sich herunterladen kann und diese sollte man den individuellen Gegebenheiten anpassen.

Was heutzutage auch üblich und sehr bedeutend im Hinblick auf die Beweiskraft ist: Fotografieren Sie alle Bestandteile der Wohnung, jeden Quadratmeter Wand, Boden, Decke, alle Löcher, Fenster, Türen, Fliesen, Sanitärgegenstände, Duschwände usw. Nehmen Sie ein gutes Foto mit Blitz und hoher Auflösung. Und bei einem entdeckten Mangel legen Sie den Meterstab dazu, damit bewiesen werden kann, wie groß sich der im Protokoll beschriebene Mangel darstellt.

Heute möchte ich darüber aufklären, dass es nicht nur sachliche Mängel an der Mietsache gibt, sondern auch vertragliche Mängel. Denn nicht alles, was im Mietvertrag geschrieben und individuell vereinbart wurde, ist nach dem Recht gültig. Dies bedeutet, dass der Vermieter, der in der Regel den Mietvertrag ausfertigt, Gefahr läuft, dass bestimmte Paragrafen im Mietvertrag ungültig sind. Damit entfällt die Pflicht für den Mieter, die entsprechende Leistung, die vereinbart wurde, zu erbringen. Beispiel: die Schönheitsreparaturen. Es ist eine unendliche Geschichte, die ich in einem Buch zusammenfassen könnte, wenn ich das wiedergeben müsste, was Mieter und Vermieter darunter verstehen. Deshalb sollte man sich vorher schlaumachen, was der Vermieter verlangen darf und was nicht.

Ich behaupte, dass die Mehrzahl der Vermieter und Mieter mit Unwissen glänzen, weil die Rechtsprechung im Zeitablauf der letzten 40 Jahre sich immer wieder geändert hat und kein Laie sich auf dem Laufenden hält, wenn er alle paar Jahre einmal eine Wohnungsübergabe durchführt. Bei älteren Mietverträgen, die über 5 Jahre alt sind, kann man fast davon ausgehen, dass dort Regelungen enthalten sind, die mittlerweile ungültig sind. Sollte die Schönheitsreparaturklausel ungültig sein und sich der Mieter darauf berufen, braucht er nicht zu streichen. Der Mieter kann die Wohnung besenrein verlassen. Wenn er sich moralisch verpflichtet fühlt und aus eigenen Stücken streicht, ohne dass er vorher vom Vermieter dazu aufgefordert wurde, ist das die Sache des Mieters. Der Grund dafür liegt darin, dass manche Mieter beim Vermieter einfach eine gute „Duftnote“ hinterlassen wollen.

Zurück zur anfangs erwähnten Wohnungsrückgabe. Es zeigten sich insgesamt drei Mängel, die zu bewerten waren. Für gebohrte Löcher in den Wänden, die nicht fachgerecht verschlossen waren, haben wir einen Betrag von 50 € vereinbart, ebenso für zwei Schrammen, die man an einer Tür und an einer Fensterrahmenverkleidung festgestellt hat. Nun hatten sich beide Vertragsparteien geeinigt, dass 100 € von der Kaution abgezogen werden dürfen. Wenn der Vermieter willkürlich einen Abzug von der Kaution vornimmt, ist das nicht gesetzeskonform, dann könnte der Mieter auf Herausgabe klagen.

Eine weit verbreitete Klausel ist, dass der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses die komplette Wohnung streichen müsste. Dies kann nur bedingt verlangt werden. Wesentlich ist, ob die Klausel im Mietvertrag noch gültig ist oder nicht. Dazu bitte einen Fachanwalt fragen. Eines aber gilt immer: Wenn z.B. die Wände und Decken bei Bezug nicht frisch gestrichen waren oder zumindest nicht als neuwertig anzusehen sind, muss auch bei Auszug nicht gestrichen werden. Anderes Beispiel: die einbrennlackierten Heizkörper oder die Holzfenster und Wohnungseingangstüre außen. Wenn der Vermieter derartiges verlangt, dann können Sie diese Leistung mit dem Hinweis auf die laufende Rechtsprechung des BGH abweisen.

Resümee: Einigen Sie sich auf vernünftiger Basis, wenn Mängel auftreten und wenn es Streit darüber gibt, konsultieren Sie einen Bausachverständigen. Der kostet zwar Geld, aber es ist immer noch besser als zu Gericht zu gehen. Die letzten 43 Jahre meiner beruflichen Tätigkeit bin ich damit sehr gut gefahren, denn Streit kostet Aufwand, Geld, Ärger, Frust und Lebenszeit, und das können Sie sich sparen, wenn Sie auf vernünftiger Basis Ihre Mängel bewerten bzw. bewerten lassen.